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財務の砦シリーズ① 「財務レバレッジ」を理解する

 NHKで放送された「ハゲタカ」。残念ながらドラマは見逃してしまったのですが、いろいろなところで話題なので原作の小説を買って読んでいます。

 作品の中で「レバレッジ」という話が出てきます。よく「てこの原理」と言って説明されますね。財務が苦手な方にとっては非常に理解しにくいテーマですが、企業価値の問題とも絡むので手をつけないわけには行きません。ということでちょっと視点を変えて、最近の不動産価格の高騰と絡めて考えてみます。

 例えば3億円の現金を保有している投資家が年10%以上の利回り、年間30百万円以上の収入を期待しているとする。
 でも、最近の都心の物件で3億円で買って賃料収入が30百万円(10%)も得られる物件はほとんどない。最近の都心部ではせいぜい5%の利回りが確保できればという感じでしょうか。じゃぁ、どうする?というところで「レバレッジ」が登場します。

 投資家はもともと持っている3億円に7億円の借入を行なって、まず10億円集めます。3億円の原資を「テコのように」使い、より多額の投資を実現するのがレバレッジ効果です。
 10億円で5%の利回りが得られる不動産なら年間50百万円の収入があります。しかし、7億円の借入には2%程度の利息を払わなければなりません。年間14百万円は利息で消えるので残るのは36百万円です。この36百万円は3億円投資した投資家が得ることが出来るので3億円に対し12%の利回りが確保出来て当初の目的が達成されたことになります。つまりレバレッジを効かせたことにより、5%が当たり前の相場環境の中で12%の高利回りを実現できたわけです

 5%の利回りが当たり前の環境で12%の利回りが得られるなんておいしい話じゃない?って思いますが、これは低金利という日本特有の環境ならではの話です。金利が仮に6%まで上がったら、7億円の借入に42百万円も金利を払うことになるので、3億円の投資家は8百万円しか得られず、たった2.7%の運用しか出来なかったということになります。つまり金利上昇リスクによって投資効果は大幅に減少します。低金利なら大きな投資効果が得られた分、金利上昇なら投資効果が大きく減少する。この辺がまさに「テコの原理」なわけですね。

このときにROA、負債比率、ROE、調達コストiの関係を考えます。
ROAとは不動産の利回り(ここでは5%)です。
負債比率は負債(7億)/自己資本(3)で2.3です。
ROEは投資家の利回りで当初は12%です。
iは調達金利で当初2%→6%です。

①ROA(5%)>調達金利i(2%)のとき、負債比率0(借入前)→2.3に上昇すると、ROEも上昇(5→12%)
②ROA(5%)<調達金利i(2→6%)のとき、負債比率0(借入前)→2.3に上昇すると、ROEは低下(5→2.7%)




①②をまとめると
ROA>iのときに⇒負債比率↑⇒ROE↑
ROA<iのときに⇒負債比率↑⇒ROE↓


となりますね。これが財務レバレッジです。単純に暗記するのもいいですが、なんでこうなるの?というところを理解すれば、定着した知識として思い出せると思います。
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コメント

ブーちゃん、ご無沙汰っす。財務レバレッジの解説、無茶苦茶わかりやしかったです。
今後もこのての、「ブーちゃんの分かりやすい○○解説」のシリーズ化よろしくお願いします。

wさん、どうもです。

ご無沙汰です。
こうやってコメントをいただけると、やりがいがあります。ありがとうございます。

また、1次追い込みがきつくなる前に、また飲みたいですね。

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