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財務の砦シリーズ② 「割引率」を理解する

受験生の皆さんが難攻不落の財務を攻め落とすべく次々と敵の砦を突破していくような感じでいきますんでよろしく。ちょっと、大河ドラマの山本勘助の影響かも。

で、シリーズ2回目の今回は「割引率」。よく企業価値の問題で「CFは年間10百万円、割引率は10%の会社の現在価値は?」なんて問題見ますよね。答えは10百万円÷0.1=1億円ですね。でも、この割引率ってなぁにというのをよく疑問に思いませんか?

分かりやすく、年間10百万円のCFが得られる「ある投資」があるとします。現在価値=CF÷割引率なので、
割引率がそれぞれ
①10%、②5%、③2%、④1%、⑤0.1%であったら、
投資の現在価値は
①1億円、②2億円、③5億円、④10億円、⑤100億円、となります。これってどういうことでしょう?

【例えば1】郊外のちょっと古いビルでテナントも常に満室か分からないような物件があるとします。賃料CFは10百万円。郊外だし古いしテナントが埋まるか心配(=要するにリスクが高い)だから、投資家は10%くらいの利回りがないと買わないので、この場合、約1億円(①のイメージ)で取引されます。
【例えば2】同じ不動産でも、現在の都心部のオフィスビルの利回りは一等地なら4%を切ったりするので、東京のそこそこのオフィスビルなら大体5%くらいの利回りです。つまり、年間10百万円の賃料CFが得られるオフィスビルは2億円ぐらい(上記②のイメージ)で取引されるということです。
【例えば3】国債じゃつまらないけど、株や不動産は怖いという投資家がじゃあと投資信託を検討するとします。年間10百万円のCFは欲しいと考え、だいたい2%くらいの利回りは確保したいと考える場合、5億円(③のイメージ)の投資が必要になります。
【例えば4】もうちょっと慎重な投資家は、「投資信託よりも国債が安全だから」と国債で1%の利回りで投資するとします。年間10百万円のCFは欲しいとすると10億円(④のイメージ)投資することになります。
【例えば5】とっても慎重な投資家は銀行の普通預金しか信じないとします。でも、金利は0.1%程度なので、10百万円のCFを得るには100億円(⑤のイメージ)必要になります。

上記5つの例のように、CFが一定の場合、割引率が小さい(=リスクが低い)ほど現在価値は大きくなります。つまり、割引率5%の都内のオフィスビルの場合、預金や投資信託以上のリターンは欲しいが、郊外の物件よりはリスクの低い投資をしたい投資家に好まれます。

企業への投資の場合、資金の提供者にCFが還元されるのは配当か利子になります。企業に対して10%の利回りが欲しいという投資家はWACC(加重平均コスト)で10%になるくらいのリターンを希望します。
例えば1億円でWACC10%={50百万円×4%×(1-0.4)+50百万円×17.6%}÷1億円
・・・50百万円を4%の借入、50百万円を17.6%の配当とした際のWACCが10%。

こう考えると、割引率をいくつにするかで投資の判断は大きく変わってしまうことが分かります。不動産の収益還元法評価が普及する中で、利回りさえ狂わなければ2度とバブルは起こらないという話を聞いたことがあります(バブル当時はCFの概念はほとんどなく取引価格が上昇)が、ここ数年で利回りはどんどん低下していき取引価格は上昇しています。同様に、三角合併解禁などで企業買収競争が激化すると、この割引率が低下し取引価格が上昇するかもしれませんね。

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こんにちは

いつも役立つ情報ありがとうございます


私もサイトを開設しましたのでもしよろしければ

一回見に来てください


ではこれからも良い情報待っています


ではがんばってくださいね

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